一美元兑换多少英镑币松山湖二手房难卖？部分业主大幅降价背后的楼市冷暖|世界新资讯官方正规网站首页

南方财经全媒体见习记者王卓峰东莞报道家住万科金域二期的黄先生，终于在5月卖掉了手中的97平三房，代价是比预期价格降低68万。而在3个多月前挂牌时，他还信心满满地提前签约了另一套房子。

(资料图片)

但松山湖二手市场行情在4、5月份趋冷，使得已启动“卖一买一”置换链条的他措手不及，无奈之下只能“割肉”。

近日，南方财经全媒体记者从多方渠道了解到，目前松山湖二手房挂牌量处于近年高位水平，但购房者观望情绪较浓，让不少像黄先生这样着急换房的业主预期一降再降。

受访中介表示，目前松山湖二手房挂牌均价约5.2万元/平米，实际成交均价约4.7万-5万/平米，有些业主急着抛售，会把价格放得更低甚至亏本来卖。

松山湖作为东莞房价高地之一，这样的市况难免令松山湖业主们产生心理落差。

业内人士普遍认为，目前松山湖二手房价格迎来了“挤掉价格水分”的回调周期，随着后市买卖双方价格博弈逐步趋缓，再加上下半年购房需求小高峰，区域二手市场或在9月后迎来翘尾行情。

进入二手楼价回调周期

那些正在卖房的业主，是最先感知到松山湖二手楼市变化的人。

陈寻（化名）名下有一套万科虹溪诺雅的96平三房，配套不错，商业、学校应有尽有，是松山湖知名的湖景高端小区。2月8日，该小区成交一套175平米的房源，成交价1300万，单价高达7.4万/平米。

“我心理底价是620万。”陈寻告诉南方财经全媒体记者，中介对他说，最近二手房行情有点转凉，客户开始观望，可以挂600万总价试试，实际最多也只能卖到590万。中介还说，同小区库存也不少，卖家都想赶紧出手。4月22日，该小区成交了一套与陈寻挂牌房源相似的三房单位，总价为581万，比最初638万元的业主报价低了57万，成交单价也仅约为6万/平米。

由于咬定“一口价”，陈寻这套房子挂出来1个多月，一个意向客户都没来看过。原本以为趁着东莞楼市这波“豪宅热”，能把手里的房子卖个好价格，但现实却给他泼了一盆冷水。

据统计，截至今年5月，东莞千万级以上豪宅已经成交635套，已非常接近2022年全年648套的成交量，完成率达98%，创下东莞豪宅销售新纪录。

但豪宅市场热销之势并未传导至二手房市场，尤其是松山湖。截至6月份，松山湖二手房在贝壳挂牌量超过1400套，处于近年来的高位水平。从东莞市住建局公布的成交量来看，松山湖的二手房去化率并不高，最近的4月份统计数据为65套，成交量排在东莞33个镇街中下游水平。

挂牌数量走高，但流动性不足，导致急售房源只能通过降价抛售。南方财经全媒体记者从乐有家app了解到，目前松山湖二手房挂牌均价约5.2万元/平米，但被标注“近期降价”或“低于同小区”标签的房源，价差幅度在10万元至100多万元不等，占总挂牌房源比例超20%。

譬如，万科虹溪诺雅一个137平米大三房单位，近期挂牌价下降了60万元；而星城翠珑湾149平米四房，挂出700万元，低于同小区相似单位近130万元；甚至有楼盘3字头就能拿下。

在中介看来，松山湖二手房行情已进入买方市场，万科虹溪诺雅、锦绣山河、紫檀山、金域松湖等优质小区房源实际成交价比挂牌价要低10%-20%左右。据乐有家一门店经理透露，松山湖片区的二手房实际成交均价约4.7万-5万，大部分成交周期在3-5个月之间，“有些业主急着抛售，会把价格放得更低甚至亏本来卖。”

松山湖近一年房价走势数据来源：吉屋网

事实上，从吉屋网近一年的数据可以看到，松山湖板块内一二手房价呈倒挂的态势，但价差不断在收窄，今年5月份收窄幅度明显。这表明，随着二手房交易遇冷以及局部楼盘的房源大幅降价，松山湖二手房价格迎来了“挤掉价格水分”的回调周期。

广东中原项目部总经理黄韬向南方财经全媒体记者表示，松山湖二手楼价存在“虚高”现象，短期内几近瓶颈。究其原因一方面刚需客户对松山湖高价接受度有限，选择往周边镇区外溢；另一方面，目前松山湖购房还是以改善型高净值客户为主，但这类客群毕竟不是市场上的主流，难以消化二手房市场大量的高价房源。

按照量在价先的规律，没有购买力支撑，房价自然很难继续往上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也持相似观点，“松山湖的产业以高端电子信息、机器人、生物技术等为主，这些产业崛起带来了大量的高端技术人群，这部分新富群体收入不错，一直是松山湖的购房主力，他们更寄望于通过买房实现财富增值，但楼市预期的改变对购买行为有很大影响。”

这种购房群体结构导致的结果是，当楼市上升时，松山湖“高薪+年轻”的氛围下，需求很容易爆棚；但当楼市下行时，一旦非理性需求退去，理性的刚需和改善客无法对价格虚高的二手房市场起到支撑作用。

市场降温带来的置换难题

回顾去年11月份到12月份，受疫情影响，松山湖二手市场需求受到积压。今年1-3月份，压抑的需求在得到释放，二手房成交量从33套/月提升至84套/月，一些观望的客户也因当时的市场热度升温而被裹挟入市。

有贝壳找房经纪人向南方财经全媒体记者透露，3月底，松山湖二手房行情较热的时候，一位客户怕继续涨价，就定下一套总价800万并带优质学区的房子，现在着急卖掉名下那套松山湖的房子。

“我带了好几个意向买家来看，甚至有的看过两三遍，就是没有最终下手。”中介向南方财经全媒体记者透露，现在挂牌出售房子的业主有很多是置换需求，相当于“卖一买一”的连环单。但4、5月份以来市场降温，挂牌的房子仍旧没有卖出去，现在比较担心由于卖不出去房子而导致买房违约。

贝壳的研报也佐证了上述观点。据贝壳找房研究报告称，目前全国范围内二手房业主挂盘的主要原因，并不是所谓的投资客抛盘离场，而是“老换新”、“小换大”的改善置换需求。上海、北京等一线城市改善换房需求占比超过7成，而像东莞这样的二线城市换房需求占比也超过5成。

严跃进表示，当前松山湖在售二手房源不断增多，市场观望情绪增加，导致“买一卖一”置换链条运转不畅，预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底的过程。

从政策端来看，虽然4月东莞出台了“带押过户”政策，但政策目的在于优化交易流程，提升交易效率，对市场供需端预期及入市行为是否产生实质性影响，还有待观察。黄韬表示，如果没有更多利好政策出台，预计市场暂不会明显回暖。6月份想快速成交，降价是最快的途径。

南方财经全媒体记者还了解到，松山湖二手房业主普遍担心，当前东莞豪宅打新的行情会分流松山湖二手市场潜在买家，让上述筑底期延长。比如说华侨城松湖源岸首批产品近日推出市场，备案价4.6-5.6万元/平米，357套房源开盘即售罄；万科瑧山境推1、2号楼180套房源，备案价约5.5万元/平米，目前认购登记已超350人，摇号基本成定局。

毕竟，在当前的楼市行情中，差不多的价位，购房者可选择的新房相对更多。黄韬认为，“就算是两个市场交叉的客户群体，新房市场在开发商回款需求的推动下，相较二手房市场也更占优势。”

在黄韬看来，随着后市买卖双方价格博弈逐步趋缓，再加上年末购房需求小高峰，松山湖二手房市场或在9月后迎来明显翘尾行情。

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