今天10000日币换多少人民币5月份北京二手房市场降温连环单遇阻部分业主谈判桌上主动降价官方正规网站首页

本报记者王丽新

“5月下旬以来，我们区域门店带看客户量有小幅提升，成交价格相对之前平稳下降。”麦田房产一位经纪人向《证券日报》记者表示，5月份，部分有“连环单”的业主为了不违约而着急下调挂牌价，根本不用谈价，业主自己上谈判桌就主动降价了。

据北京市住建委官网数据统计，截至5月30日，5月份北京二手房网签12117套，环比下滑13.0%。另据麦田房产统计数据显示，5月份，通过麦田房产成交的北京二手房成交均价环比下跌3.1%。

(相关资料图)

“北京二手房市场仍属于买方市场，整体市场表现是挂牌量增加但交易价走低。”另一位房产经纪人向《证券日报》记者表示，这背后主要有两方面原因：一是有购房需求的多是置换连环单，即“卖旧买新”，需将名下房产挂牌出售；二是需要尽快将挂牌房源变现，用于支付新买房源价款，连环单是有交易周期和付款节点的，因此随着付款节点逼近，业主只能被迫将挂牌出售房源价格一降再降。

挂牌价走低议价空间增大

“5月份，太阳公元在售房源81套，业主降价的有46套，占比56.8%；红玺台在售房源19套，业主降价的有8套，占比42%。降价的房源多，但是幅度不是很大，总价高的房源降价幅度在30万元-70万元之间。”麦田房产太阳宫一区红玺台一店经理史玢玢向《证券日报》记者表示：“从挂牌量来看，我店所在区域是中高端标的房产，价格区间在1000万元-5000万元之间，总体挂牌量上浮5%-10%。”

根据麦田房产数据显示，5月份，北京二手房挂牌量环比增加3.7%；二手房挂牌均价环比下降0.1%。与此同时，二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。与4月份相比，不但业主的预期开始下降，而且在价格上也更愿意做出让步以换取成交。总体而言，成交放缓，挂牌量增加，市场去化进一步承压。

“业主突然主动降价的情况时有发生，着急卖房的业主降价幅度较大，且会一降再降。部分业主到谈判桌上自己就主动降价了，根本不用谈价。”麦田房产回龙观西区流星花园一店经纪人乔召向《证券日报》记者表示，比如有一单已经签约的交易，本来业主成交预期为520万元-525万元，业主原话是“低于520万元就不卖了”，但后来在谈判桌上降了两次价，最后以508万元价格签约。

“虽然当下属于买方市场，但实际上从挂牌房源的结构来看，房龄超过20年的老房子占到一半左右，供应的结构性矛盾依然存在，购房者选到合适房子的难度依然不小。”麦田房产认为，从购房者的角度看，在下行的市场中购房者掌握选择的主动权，有更充足的时间挑选合适的房子。

在乔召看来，很多业主愿意把手上的老破小房源换新，现在市场上存在大量置换连环单现象。但在买方市场之下，购房人观望情绪浓厚。

麦田房产亦庄北区大雄店经纪人谢丽庆直言：“我目前接触的两个客户，一个不敢先订房，另一个不敢入手，即使房子降价很快，仍旧怕踏错节奏。出现这种预期后，导致有相当一部分挂牌房源，报价已经接近上套甚至低于上套成交价。”

这一现象的背后，有一个问题值得关注，即如果市场流动性变弱，那么连环单是否会陷入僵局？违约问题会不会随之而来？

未来市场怎么走？

回顾去年11月份到12月份，受疫情影响，北京市场需求受到积压。今年2月份、3月份，压抑的需求在短时间内集中释放，二手房市场迎来强劲反弹，一些观望的客户也因当时的市场热度升温而被裹挟入市。

“3月底，北京二手房市场处于高点的时候，我怕继续涨价，就定下了一套880万元的房子，现在着急卖掉名下房产，但好几组买房人都至少来看过两三次，就是没有下单。”5月31日，李女士(化名)向《证券日报》记者透露，现在挂牌出售房子的业主多数都是置换需求，属于“买新卖旧”的连环单。但4月份以来市场降温，挂牌的房子仍旧没有卖出去，现在比较担心由于卖不出去房子而导致买房违约。

李女士的担忧并不是个例。“为了赶买房的付款节点，我挂牌卖的房子价格已经一降再降，从700多万元降到679万元，但潜在买家仅报出了660万元的价格，这比2021年同小区同户型房源成交最低价还低将近40万元。”马女士(化名)向《证券日报》记者表示：“卖房卖得‘心灰意冷’，如果达不到去年的价格，我打算将所订的新房违约。”

“如果大部分业主抱有跟马女士一样的心态，那么连环单交易将陷入僵局，由此将产生违约赔偿等诉讼，不利于提升市场流动性。”某业内人士向记者如是称。

对此，有麦田房产分析师也表示，当前市场在售房源不断增多，市场观望情绪增加，导致置换链条运转不畅，预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底的过程。

从政策端来看，虽然近期北京出台了“带押过户”等政策，但政策目的在于优化交易流程，提升交易效率，对市场供需端预期及入市行为是否产生实质性影响，还有待观察。

对于6月份二手房走势，史玢玢表示，预计将与5月份持平。6月份想快速成交，降价是最快的途径。如果没有利好政策出台，预计市场不会有大的起伏。

乔召认为：“大幅降价可能性很小，有可能部分着急卖的房源在5月份没成交的，6月份还会有一个小幅度的降价。”谢丽庆表示，一部分捡漏的客户会出来买房，现在需要这些客户撕开一个口子，带动其他客户的购买力。6月份，预计市场会吃掉大量“已买后卖”业主的红利。

不过，在业内看来，随着买卖双方价格博弈逐渐完成，以及“卖一买一退减个税”政策年底结束，预计下半年很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税，再叠加年末购房需求小高峰，北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。

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