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2023年一季度，上海商业地产市场逐步回归常态。“随着民众日常生活以及商务活动恢复正常，上海商业地产出现更多积极信号。”4月11日，仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示，“一季度问询量和租赁活动均有所上升，预计今年商业地产市场将呈现企稳回升势头。”

办公楼市场：带看量稳步增加租金进一步止跌

(资料图)

仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东介绍，今年一季度，上海办公楼市场带看量和问询量显著增加，然而大部分租户延续了谨慎的租赁策略，因此租赁成交相对缓慢。

据悉，市场主要需求来自成熟企业，其中成本节约型需求是主要类型之一。据悉，出于节约成本的考量，部分企业从中央商务区迁至邻近的非中央商务区的新项目。

租金方面，中央商务区方面，租金下降有所放缓，但市场预期仍较为谨慎，租金环比微降0.1%。部分租户利用市场租金下调的机会协商更多优惠条件，不过部分超甲级办公楼仍彰显韧性，租金已率先上升。

非中央商务区整体租金环比下降0.5%，尽管临近中央商务区板块以及热点版块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金承压。对于空置率较高的项目和板块，业主信心仍显不足。

住宅市场：一手住宅销售量有所下降

仲量联行当天还发布了上海住宅市场数据。受一季度新增一手商品住宅供应减少的影响，一季度上海商品住宅成交量255万平方米，环比下降4.2%，同比下降4.7%。

尽管如此，一季度整体一手商品住宅销售势头有所回暖，在本季度开盘的新项目中，约47%的楼盘项目获得高认筹率并触发积分制，高于上季度的36%。不同品质的住宅项目之间的成交表现维持分化态势，地处优质地段的高端住宅项目需求维持高位。受到高端楼盘供应量减少的影响，一季度上海703套高端商品住宅成交，环比下降33.0%。

一手住宅限价维持松动之下，一季度高端一手价格环比上涨0.7%至人民币13.25万元/每平方米。此外，高端一手项目推盘数量的减少推动了许多购房者重返高端二手市场。受此影响，一季度高端二手市场价小幅上升0.2%至人民币10.72万元/每平方米，较上季度的-1.6%有所回暖。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“预计2023年高端住宅供应量将保持充足，由于改善型需求依然强劲，全年高端住宅销售将有望持续良好势头,短期内一手房限价将维持边际宽松的情况下，预计高端一手价格有望进一步上涨。”

投资市场：市场热度回归投资者信心恢复

在上海房地产投资市场方面，2023年一季度，大宗交易总成交量达到247.6亿元同比增长0.65%。整体市场延续2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归，投资者对上海投资市场的预期更加积极。

一季度，机构投资者的成交金额占上海全市成交总额的80%，相较于去年的40%显著上升。其中产业园区及长租公寓仍受到机构投资者的青睐，两宗超50亿元的大体量项目将产业园区成交量占比拉高至72.4%。尽管长租公寓单项目体量较小成交金额有限，然而就成交数量而言，长租公寓在所有成交中占比达到23%。

办公物业成交仍以自用型买家为主导，一季度四宗办公物业交易均由自用买家购得，以满足其总部办公需求。自用买家类型呈多元化趋势，涵盖省市国企、民间组织、私营民企等。

仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎表示：“中国不断出台宏观利好政策，包括不动产私募基金的试点以及公募REITs的扩容，拓宽不动产领域的融资渠道，同时为市场注入了更多动力，加快恢复投资者对中国市场的信心。”

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