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　　近期，中国人民银行将1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR）分别稳定在3.45%和4.2%的水平不变。由于LPR报价与当月中期借贷便利（MLF）操作利率大概率保持联动，因而当作为定价之锚的MLF利率按兵不动时，叠加银行净息差已至历史低位、负债成本压减空间有限以及存量按揭贷款利率优化调整的背景，报价行主动进一步压缩加点的动力不足，物价水平回暖也使调降LPR的迫切性有所下降。

　　在制定推动经济持续回升向好的政策措施时，需要综合考虑与平衡加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、提振经营主体信心、防范化解重点领域风险等工作之间的关系。此次虽然维持LPR不变，但由于目前加权平均贷款利率已达到较低水平，且市场供求关系改善带来的物价水平回暖，使实际利率有所下行，促进实体经济信贷成本、经营主体融资成本和个人消费信贷成本稳中有降仍具备相当条件，且年内仍有降息的必要性。

　　总的看，此次LPR原地踏步，利于稳投资、促消费、扩内需、防风险、化债务、加固经济基本盘，使金融支持实体经济力度够、节奏稳、结构优、价格可持续。特别是5年期LPR按兵不动，既意味着后期能够实施更为有力的差别化房贷利率政策和存量房贷调整政策，也可以在降低居民购房成本和利息负担的同时缓解银行净息差压力。这恰恰反映了在调整优化房地产信贷政策时，对增量、存量及其他金融产品价格关系的综合考虑，对稳预期、提效率、促需求等若干政策目标的平衡。

　　差别化房贷利率动态调整机制和存量房贷利率调整机制，已经为调整存量房贷利率留出较为灵活的操作空间。目前，已有超过100个城市下调或取消了首套房贷利率下限，5年期以上LPR已下行至2019年房贷利率换锚以来最低水平，并接近2015年历史最低下限水平。但存量房贷与新发放房贷之间的利率差仍可高达2.4个百分点。

　　可以说，LPR进一步下调的空间已不大，需要在进一步优化住房贷款利率政策、压降新发放房贷利率加点空间、促进存量房贷利率下行等方面发力，并分析下调房贷利率对呵护房地产市场复苏的政策成效，以及对银行利润水平和经营状况的影响。

　　必须看到，单纯使用下调房贷利率等政策方式，并不能完全、有效、根本地解决房地产市场周期性、结构性、趋势性问题。各地应按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地调整当地房地产政策，优化限购、限售、限贷、限价、交易税费、住宅类别认定等措施，贯彻因城施策、一城一策、一区一策、分类指导，用足用好政策工具箱，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效，落实好房地产市场长效机制，以实现房地产市场的企稳复苏和长期、健康、可持续发展。

　　要在市场化、法治化的前提下，规范贷款利率定价秩序，由商业银行与借款人平等、自主、友好协商，促进存量房贷利率下行。对商业银行来说，应根据相关部门的指引、操作细则和自身经营状况，针对借款人的存量房贷利率、房贷本金规模、资产质量、信用记录、风险等级、还款能力等情况进行准确评估，以明确利率调整的标准、条件和范围，并实行区别化确定定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制，避免一刀切、一阵风、一头热，在贷前调查和贷后跟踪环节做好相关配套工作。

　　二季度末，商业银行净息差为1.74%，与上季度持平，继续处于有历史记录以来的低位。只要做到有序调整存款利率、有效控制负债成本、把息差保持在合理水平，商业银行就可以在主动灵活下调房贷利率、让利实体经济和稳定资产负债表、做好做细做实风险管理之间取得平衡，就可以保持合理利润和净息差水平、维持稳健经营、防范金融风险，以增强商业银行支持实体经济的可持续性。

本文标签： 利率政策调整水平房贷

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